Si te estás preguntando ¿cómo puedo alquilar mi piso sin complicaciones legales ni fiscales?, este artículo es para ti. Cada vez más autónomos y particulares optan por alquilar su vivienda habitual o una segunda residencia como fuente de ingresos extra. Pero antes de poner el cartel de «se alquila», es imprescindible conocer los requisitos legales, fiscales y administrativos que implica esta decisión.
En esta guía actualizada te explicamos todo lo que necesitas saber para alquilar tu piso de forma segura, desde cómo redactar un contrato legal hasta cómo declarar el alquiler en la renta, pasando por deducciones fiscales, duración del contrato y derechos del inquilino y el arrendador. Además, podrás descargar una plantilla de contrato de alquiler profesional y una simulación de los impuestos que te tocará pagar.
¿Puedo alquilar mi vivienda habitual si soy autónomo?
Sí, como autónomo tienes la posibilidad de alquilar tu piso, ya sea tu vivienda habitual o una segunda residencia. Esta opción es cada vez más habitual entre profesionales que buscan una fuente de ingresos adicional, ya sea por motivos económicos o por un traslado temporal.
Una de las dudas más comunes es: ¿puedo alquilar mi piso y seguir empadronado?. Aunque en algunos casos es legalmente posible, conviene revisar las implicaciones fiscales y administrativas antes de hacerlo. Lo ideal es consultar con un asesor para tomar una decisión informada.
Si te preguntas “quiero alquilar mi piso, pero no sé por dónde empezar”, aquí aprenderás cómo preparar el contrato, cómo tributar correctamente y qué deducciones puedes aplicar en tu declaración de la renta.
Para muchos autónomos, poner su piso en alquiler representa una forma eficaz de generar ingresos sin complicaciones. Sin embargo, también implica responsabilidades legales y fiscales que no se deben pasar por alto. Si estás pensando en dar este paso, aquí tienes toda la información que necesitas para hacerlo con seguridad y conforme a la ley.
Requisitos legales para alquilar tu piso
1. Redactar un contrato de alquiler legal y actualizado
El modelo de contrato de alquiler de vivienda habitual debe cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y con las nuevas disposiciones de la Ley de Vivienda 12/2023. A partir de abril de 2025, se exige además que el contrato incluya una cláusula de solución de conflictos mediante MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias), como la Oferta Vinculante Confidencial (OVC) antes de acudir al juzgado por impago.
🔗 Descarga el modelo de contrato actualizado:
2. Documentación obligatoria
Para alquilar tu piso legalmente, necesitarás:
Cédula de habitabilidad.- Título de propiedad
- Certificado de eficiencia energética.
- Documentos que acrediten estar al día en los pagos: Recibos del IBI, de la comunidad de propietarios, etc.
- DNI/NIE del propietario.
- Justificante de depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
Cédula de habitabilidad.Duración y prórrogas del contrato
Si alquilas tu piso como persona física, la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual será de mínimo cinco años, aunque se puede firmar inicialmente por un año con prórrogas anuales automáticas.
Si el arrendador necesita recuperar la vivienda para sí o para un familiar directo, puede hacerlo siempre que se haya reflejado previamente en el contrato y se notifique con antelación suficiente.
Obligaciones fiscales: declarar el alquiler en la renta
Si estás pensando: “alquiler y declaración de la renta, ¿Qué debo hacer?”, esto es fundamental.
Como propietario, estás obligado a declarar el alquiler de la vivienda como rendimiento del capital inmobiliario en tu declaración de la renta. Deberás incluir:
-
- Los ingresos anuales por el alquiler.
- Los gastos deducibles (intereses hipotecarios, seguros, IBI, comunidad, reparaciones…).
Los ingresos anuales por el alquiler.Además, si el piso alquilado se destina a vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto. Esta deducción es muy interesante para autónomos que alquilan su antiguo domicilio.
Muchos se preguntan: ¿cómo debo declarar si voy a alquilar mi piso y usarlo como inversión a largo plazo?. La clave está en declarar correctamente en la renta y aprovechar las deducciones disponibles.
¿Y si soy inquilino? ¿Puedo desgravar el alquiler?
Si eres inquilino y te preguntas “soy inquilino y quiero declarar el alquiler”, la respuesta es sí, puedes deducir el alquiler de tu vivienda habitual si cumples ciertos requisitos:
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- Tener menos de 35 años.
- Tener unos ingresos inferiores al umbral que fija tu comunidad autónoma.
- Estar empadronado en la vivienda arrendada
Tener menos de 35 años.Consulta las deducciones por alquiler de vivienda para el inquilino en tu CCAA. No todas las comunidades las ofrecen, pero en algunas puede suponer un ahorro considerable.
¿Cuánto tendré que tributar si decido alquilar mi piso?
Veamos un caso práctico de simulación fiscal para un autónomo que alquila su antigua vivienda:
💰 Ingresos anuales por alquiler: 9.600 €
🧾Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones): 2.000 €
📉Rendimiento neto: 7.600 €
🔻Reducción del 60%: 4.560 €
Base imponible final: 3.040 € (tributa en IRPF según tu tramo)
Antes de alquilar mi piso a largo plazo, es recomendable hacer una simulación fiscal como la que hemos visto, para saber el impacto real en tu declaración de la renta.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
No declarar el alquiler de una vivienda puede suponer sanciones, recargos e intereses de hasta el 150% de las cuotas dejadas de ingresar. Hacienda tiene mecanismos para detectar pisos arrendados sin declarar (cruces de datos, consumo eléctrico, denuncias…).
👉 Conclusión: declarar siempre el alquiler es obligatorio. Además, puedes beneficiarte de deducciones fiscales que lo hacen más rentable.
Recomendaciones legales para alquilar tu piso en 2025
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- Usa un modelo de contrato de vivienda habitual actualizado.
- Incluye cláusulas como: protección de datos, dirección de notificaciones, resolución de conflictos (MASC).
- Deposita la fianza legalmente.
- Pide solvencia al inquilino: nóminas, referencias…
- Realiza un inventario detallado y firmado.
- Informa al inquilino sobre sus obligaciones y derechos.
- Puedes alquilar tu piso y seguir empadronado, pero es recomendable actualizar tu padrón si vas a residir en otra vivienda.
Infografía: Alquilar mi piso en 2025 – Pasos y obligaciones
Preguntas frecuentes sobre alquilar mi piso en 2025
¿Puedo alquilar mi piso aunque siga empadronado en él?
Sí, aunque si ya no resides ahí, es recomendable cambiar tu empadronamiento para evitar conflictos legales.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda habitual?
Mínimo cinco años para personas físicas. Puede prorrogarse anualmente hasta tres años más si el inquilino no se opone.
¿Debo declarar los ingresos por alquilar mi piso en la renta?
Sí. Es obligatorio incluirlos en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
¿Qué pasa si mi inquilino no paga?
Desde 2025, debes acudir primero a una solución extrajudicial (MASC). Si no funciona, puedes iniciar el desahucio.
¿Puedo aplicar penalizaciones por incumplimiento?
Sí, si están contempladas en el contrato. Por ejemplo, si el inquilino abandona la vivienda antes del plazo pactado.
¿Puedo deducirme gastos si decido alquilar mi piso como autónomo?
Sí, todos los relacionados con el alquiler pueden deducirse: intereses, IBI, reparaciones, seguros, etc.
¿Es obligatorio un contrato por escrito?
Sí. Aunque los contratos verbales son legales, no se recomienda bajo ningún concepto.
¿Puedo usar un contrato digital y firmarlo online?
Sí, los contratos digitales firmados electrónicamente tienen plena validez legal.
Recursos adicionales y enlaces útiles
Fuentes oficiales
📘 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
🏛️Ley por el Derecho a la Vivienda 12/2023
📝Deducción por alquiler de vivienda habitual (Agencia Tributaria)
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